החלטה בתיק ת"א 29295-11-09

1.         המבקשת היא הבעלים הרשום של מקרקעין  באזור חדרה בשטח של כ- 550 דונם [להלן: "המקרקעין"]. על פי תוכנית בניין עיר חד/1200 ניתן להקים על המקרקעין שכונת מגורים  הכוללת כ- 1,400 יחידות דיור ושטחי מסחר (ראו סעיפים 1.1. ו- 2.3 לכתב התביעה).

ב- 27.1.09 וב- 23.3.09 המבקשת חתמה על עסקאות מכר עם יזמים פרטיים, המייצגים קבוצות רכישה, במסגרתן נמכרו מגרשים המיועדים לבנייה של 73 יחידות  דיור צמודות קרקע (נספחים י'1 ו- י'2 לתביעה).

ב- 30.6.10 המבקשת חתמה על הסכם לביצוע פרויקט בנייה של שכונת מגורים עם חברת שיכון ובינוי נדל"ן וחברת גני אשראם בע"מ.

2.         בשנים 2002-2004 נתן המשיב (להלן: "הבנק") למבקשת ולחב' הדרים ה.ב.א.  חב' למימון בע"מ - חברה משפחתית בבעלות משפחת בקר, אשראים והלוואות (ראו סעיף 3.1 לכתב התביעה). להבטחת תשלומם נרשמו 4 משכנתאות [להלן: "המשכנתא"] על המקרקעין שבבעלות המבקשת: 

א.        ב- 15.4.02 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו- 44 בגוש 10402 בסכום של 1.2 מיליון דולר.

ב.         ב- 18.9.03 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו-44 בגוש 10402 בסכום של 1.5 מיליון דולר.

ג.         ב- 13.10.04 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41, 42 ו-44 בגוש 10402 בסכום של 200,000 דולר.

ד.         ב- 1.7.08 נרשמה לטובת הבנק משכנתא מדרגה ראשונה על חלקות 41 ו- 42 בגוש 10402 ללא הגבלה בסכום.

            הבנק העריך את שווי המקרקעין של המבקשת המשועבד לבנק בשווי 60 מיליון ש"ח, ובהפחתת מיסים בשווי 27 מיליון ש"ח (ראו עמ' 1 לפרוטוקול שורות 7-8). על פי הודעת הבנק, החוב של המבקשת לבנק היה כ- 13.3 מיליון ש"ח נכון ל- 11/09 (ראו עמ' 1 שורות 4-5). עוד הביא הבנק לידיעת בית המשפט שנשלחו דרישות לפירעון מיידי ב- 2007.

ב- 26.11.08 הגיש הבנק ללשכת ההוצאה לפועל בתל אביב בקשה למימוש המשכנתאות הרשומות לטובתו (ראו עדות מנהל תחום באגף אשראים מיוחדים בבנק, מר נחום נחמה, בעמ' 10 שורות 29-30 ועמ' 11 שורה 16). 

על פי הודעת הבנק בסיכומיו - עד כה לפנים משורת הדין ומתוך מחווה של רצון טוב, לא פעל הבנק למימוש המשכנתאות חרף העובדה שלא ניתן צו מניעה זמני עד להגשת הסיכומים.

3.         המבקשת הגישה תביעה להצהיר, כי הוסכם שפירעון האשראים וההלוואות שהעמיד הבנק לטובת המבקשת יהיו מתקבולי הפרויקט, וכן להורות לבנק להימנע מביצוע כל פעולה בקשר למימוש המשכנתאות הרשומות לטובתו לפני קבלת התקבולים.

עיקר טענת המבקשת שהייתה הסכמה בעל פה בין המבקשת לבין הבנק שפירעון ההלוואות יהיה מתקבולי הפרויקט שיבנה ולא קודם לכן, שהצדדים פעלו במשך שנים בהתנהגות עפ"י הסכמה זו, ולפיכך אין הבנק רשאי להעמיד את החוב לפירעון מידי.

            במסגרת התביעה הוגשה בקשה לצו מניעה זמני ובה נתבקש בית המשפט להורות על עיכוב הליכי מימוש המשכנתא שנקט הבנק בהוצאה לפועל וזאת עד לבירור טענות המבקשת בתביעה.

הצדדים ביקשו אורכות להסדרת המחלוקת ביניהם אולם חרף הארכות שניתנו -  הדבר לא הסתייע עד כה.

4.         לצורך מתן סעד זמני נשקלים שני היבטים: א. סיכויי התביעה העיקרית - האם עומדת שאלה רצינית לדיון.  ב. מאזן הנוחות בין הצדדים - האם אי מתן הצו עלול להסב נזק גדול יותר למבקשת מאשר נזק שעלול להיגרם ממתן הצו לבנק המתנגד לצו. בדיקת סיכויי התביעה נעשית באורח לכאורי בלבד. ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד- הדרישה להתקיימות התנאי בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת.

ראו: רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ ' אמר פ"ד נ"ו(1)517. 

5.         באשר לסיכויי התביעה

הסוגיה המתעוררת מטענת המבקשת מצריכה הכרעה ודורשת בירור אשר מקומו במסגרת התביעה העיקרית. בשלב זה של סעד זמני טרם ברורים סיכויי התביעה, באשר טרם העידו כל העדים הקשורים לעסקאות ההלוואה שנערכו .